官宣，中央推进房地产税立法

spid

spid 发表于 2021-3-15 08:13
近日新华社全文播发《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（下称“《 ...

今年的版本，稳步和稳妥都没了，不稳了，看起来是真要推了？
税也要改了，估计是要提高了，财政收入结构要调整了。
只是按目前的财政收入结构，尤其地方的，前面算过账了，能摆脱房地产依赖？

spid

应该是独立观察人士的文章，对中国房地产在经济占比的看法。与前面的分析有些相通之处。

老蛮：中国戒不掉对房地产的依赖 https://www.aboluowang.com/2021/0424/1584596.html

近期，中共金融监管最高层不断发出对房地产泡沫风险的警示，并从严查资金流入楼市入手，对房地产实施了严厉的调控措施。在严厉的调控下，据官方数据显示，今年3月，深圳本外币存款余额减少了大约1900亿元。尽管调控措施不断出台，中国独立财经评论人士、擅长数据分析的老蛮，通过对中国近年来财政收入变化数据的梳理，得出结论说，中国难以戒除对房地产的依赖。
老蛮4月22日发布题为《戒不掉的房地产——分行业财政收入数据分析》的文章。
老蛮写道，本文将就各大行业的财政贡献比值从2006-2019年的演变趋势做一个分析。
老蛮申明，文章的数据来源为历年税务总局发布的《税务年鉴》。从历年税务年鉴各行业的税收值可以看出一个清晰的脉络，从2006年至今，发展得越好的行业，税收贡献值越高。考虑到房地产行业除了贡献税收之外，还贡献土地出让金收入。

老蛮写道，在趋势上，房地产行业对中国财政的支撑作用大得令人难以置信。2006年地产行业所贡献的收入占全口径财政收入的比值只有21.7%，远低于当年度制造业的31.9%。但是到2010年，房地产行业实现了反超，占比提升到了36.4%，大幅高于制造业的24.6%。

老蛮表示，2010年是中国宏观经济的大转折年。从这一年开始，房地产就变成了中国最重要的经济支柱，没有之一。此后，中国就进入了调控-放松-调控-放松的政策循环之中，每循环一次，对房地产的依赖度就要加强一次。2011-2012年调控了一波，到2013年放松调控。2015-2016年又调控了一波，当时的房地产的财政贡献度确实出现了下降，占比下降到了30%出头，但是2016年底又开始放松调控，并且还推出了史无前例的“地产去库存”政策。这两轮下来，中国老百姓都疲劳了，都不相信中国会真的调控房地产，于是从2017年开始，进入了全民炒房时代。
在这样的背景下，到2019年，中国财政对房地产的依赖度，提升到了40.3%。而当年度制造业对财政的贡献度只有20.0%，只相当于房地产的一半。2020年的数据现在还没发布，不过2020全年抗疫，财政收入整体下降，而房地产行业还保持住量价的基本稳定，开发商买地的热情也没有降温。因此，老蛮估计，2020年房地产业的财政贡献度，估摸能提升到45%左右。

老蛮指出，房地产业已经成为中国经济巨无霸级的支撑性部门，根本不可能允许房地产行业出现任何大起大落的波动，财政根本承受不起地产行业贡献度下降带来的风险。

老蛮表示，相对于房地产，中国其他许多行业都有大得波动。比如采矿业，税收贡献值低到2900亿的时候也有，高到6900亿的时候也有，2019年是5815亿，就跟过山车似的，跟着国际大宗商品的价格走势忽高忽低；再比如金融业，2015年的股市人工牛市期间贡献了1.85万亿的税收，此后金融业进入了严厉的整顿期，从银行表外融资到信托通道整顿，2019年金融业的税收贡献值下降到了1.48万亿。波动本来是正常的，但是当房地产业占到了财政收入比值的四成以上之后，就无法波动了，它要是波动一下，中国经济的脉搏，分分钟都可能会发生心肌梗死的症状，这是万万不能承受的。

老蛮写道，这就是中国经济现在面临的巨大难题：对房地产的依赖性太高，这谁都知道；但是怎么戒掉地产之瘾，却没人知道。如果2016年的地产调控局面能够持续的话，说不定现在已经成功的将房地产财政贡献度压制到25%以下，可惜当时实在是忍不住，非要再吸一口，结果这一口吸下去，就完全成瘾了，根本无从摆脱。

老蛮表示，接下来，输入型通胀与中国地产绝对依赖型经济相碰撞，会发生什么样的裂变，让我们拭目以待好了。这种事在人类经济史上从来没发生过，估计大家很快又可以见证历史了。

Remdesivir

spid 发表于 2021-4-24 08:26
应该是独立观察人士的文章，对中国房地产在经济占比的看法。与前面的分析有些相通之处。

老蛮：中国戒不掉 ...

哈哈，国家上了车就下不了，个人还是可上可下的嘛
房地产占财政这么大比例的，全球还有哪些国家，中国可以借鉴借鉴？

spid

Remdesivir 发表于 2021-4-27 14:24
哈哈，国家上了车就下不了，个人还是可上可下的嘛
房地产占财政这么大比例的，全球还有哪些国家，中国可 ...

中国是比较特殊的，因为中国土地国有，政府可以卖地，转换成政府的财政收入。大多数欧美国家土地是私有的

spid

这里有一篇各省债务的分析。房产税，实质是政府财政收入结构调整， 它的财政收入规模能有多大，能在多大程度上改变财政收入结构，都是需要考虑的。房地产经济发展到绑架了各地财政的这个程度，是政府规划的。如今要调整财政收入结构，也是政府规划的。对老百姓而言，贷款买房是大环境里不大自由的选择，房产税的影响则会更远，可以想见，这是一个推行以后就摆脱不了的新税种。

31个省份债务全解析

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发布时间: 05-0915:50每日经济新闻官方帐号
图表请查阅原链接。

今年《政府工作报告》提出，拟发行地方政府专项债券3.65万亿元。与去年3.75万亿元的发行规模相比，这一数字略有下降，同时提出将进一步优化债券资金使用、优先支持在建工程，合理扩大使用范围。

在外界看来，考虑到我国疫情已得到有效控制，经济逐步恢复，今年专项债仍保持一定支出力度，说明稳基建、稳投资仍是地方经济增长的重要抓手。

去年，为对冲疫情造成的负面影响，我国将地方政府新增债务限额定为4.73万亿元，较2019年大幅增加，规模快速扩容且期限更趋长期化。截至2020年，地方债已超越国债与政策性金融债，成为我国债券市场第一大债券品种。

而硬币的另外一面是，地方政府的债务风险一直高悬。数据显示，截至2020年底，地方政府债务余额为25.66万亿元，负债率较2019年上升近4个百分点。同时，目前仍有部分新增专项债项目抗压能力弱、难以保证收益平衡，易导致偿债风险。

具体到各个省份层面，情况如何？近期，由中国国债协会、中诚信国际信用评级有限责任公司共同编著的《中国地方政府债券发展报告（2021）》（下称《报告》）对外发布。《报告》对31个省份截至2020年6月的地方政府债务情况进行了分析。

据《报告》统计，总体来看，各省份地方债存量规模与经济体量有一定相关性。截至去年6月，在全国31个省份中，GDP常年居于全国前三位的经济大省江苏、山东、广东同时也是地方债存量最多的省份。

受地方债快速扩容影响，新增专项债成为地方债的主要组成部分。

从发债规模最高的3个省份来看，江苏仅2020年1～6月发债规模就达到2458.71亿元，已接近2019年全年水平；广东更是以2812.10亿元的发债规模超过2019年全年，并超过山东、江苏，位于全国第一。

在经济排名靠后的省份中，发债速度也明显加快。比如，云南同期发债规模达到1376.67亿元，增长超过一倍；福建、内蒙古、吉林和西藏增速也超过50%。

各省份地方债都投向了哪些领域？

《报告》分析，2020年上半年，在抗疫情、稳增长背景下，各地地方债投向逐步向基建领域倾斜，重点支持“两新一重”领域，且专项债用作资本金比例进一步提高。其中，募投领域进一步创新，主要投向包括市政和产业园区建设、交通基础设施建设、民生医疗等领域。

若从各省份占地方债比重普遍超过六成的地方专项债来看，不同省份的侧重点明显不同。

在广东新增项目收益专项债中，有1108.12亿元投向交通基础设施领域，占比高达37.90%；其次是生态环保项目，占31.13%。放在全国范围内来看，广东的发债规模可谓“一骑绝尘”——不仅占据绝对首位，且几乎达到第二名云南的两倍。一个原因是，作为传统经济强省的广东，为满足其投资需求，发行的专项债规模也因此较大。

江苏在生态环保类项目收益专项债规模上拔得头筹——数据显示，从江苏项目收益专项债募集资金投向领域来看，市政和产业园区基础设施、交通基础设施和生态环保项目分别位列前三。尽管在省内占比不算最高，但在全国范围明显高于其他省份，其背后则是缓解经济社会发展与资源环境约束间矛盾的需求。

与沿海经济大省在前两项专项债上的突出表现不同，在信息基础设施上，仅山东以668亿元的发行规模居于首位，其后则是四川、重庆。这一点也能从现有募投项目上得到印证：比较主要省份信息基础设施类专项债的项目规模，山东项目余额为50.66亿元，居于全国首位，四川、湖北则紧随其后。


负债：贵州、内蒙古等债务率超警戒线

地方债的增长，

一方面有望进一步推动有效投资扩大，另一方面则存在增加城市债务风险的可能。

各省份债务情况如何？《报告》给出两种分析思路。

一方面，比较2019年地方政府债务余额和限额，湖南、内蒙古和天津逼近“天花板”，其中内蒙古债务余额已经“顶格”，与限额达到同一水平。

另一方面，通过负债率和债务率两项指标，能较为合理地绘制出各省份负债情况。

《报告》同时统计了各省份2019年的负债率（地方政府债务余额/GDP）和债务率（地方政府债务余额/综合财力），两项指标分别反映了地方政府经济规模对债务的承担能力和偿债能力。

根据国际通行的标准，地方债务“红线”一般为负债率不超过60%、债务率不超过80%～120%的范围。而根据此前全国人大审议批准的一项决议，债务率不超过100%为地方政府债务的整体风险警戒线，即地方债务余额最高不超过地方综合财力水平。

在负债率上，仅青海超过60%，这一定程度上源于青海GDP水平较低；而在债务率上，则有9个省份超过100%的临界值。在常年居于债务率前两位的贵州和内蒙古之后，分别是辽宁、宁夏、天津、青海、云南、吉林和湖南，除天津和湖南外，均位于东北和西部地区。

而这9个省份中，湖南、贵州和辽宁债务余额位于全国前十；天津、青海和宁夏债务余额则在倒数十名当中。

值得注意的是，在地方债整体大幅增长情况下，湖南、贵州和辽宁的发债情况却出现明显下滑。

截至2020年6月，湖南、贵州和辽宁地方债存量在全国分别位于第6、7和11位，但在去年1～6月新发行债券规模上，3个省份分别倒退至第12、18和24位，在所有省份中排名下降较大。从某种意义上说，这也是其调整地方债规模和结构的平衡之举。

偿债：仅8个省份财政平衡率超50%

对于已形成依靠借贷资金来驱动经济增长这种发展路径的省份，特别是对债务率超过100%、债务余额较高的湖南、贵州和辽宁等省份而言，如何实现偿债？

在专项债投募项目的偿债能力上，《报告》分析各省份2020年1～6月项目收益专项债，并指出：

湖南的投募项目本息覆盖倍数均大于1，其中最大倍数为22.59倍，最小倍数为1.10倍，募投项目整体偿债能力较好；

辽宁的投募项目收益能对债券融资本息形成有效覆盖，本息覆盖倍数主要集中于1～1.5倍，占比为76.94%；

而贵州的投募项目平均融资本息覆盖倍数最高的为市政和产业园区基础设施建设项目，达4.39倍，最低的为生态环保项目，仅1.22倍，最高值为最低值的3.6倍，各项目融资本息覆盖倍数差异较大，项目偿债保障有待改善。

据《报告》分析，三省财政收入在不同程度上存在短板。其中，湖南财政平衡率为37.43%，财政平衡能力较弱且逐年下滑，资金缺口较大，收支平衡依赖上级补助；

辽宁财政收入对政府性基金收入存在一定程度的依赖性，得益于房地产及土地市场的进一步活跃，很大程度上弥补了因经济下行而出现的财政自给压力；

贵州财政实力较弱，收入增速趋缓，财政平衡对上级补助的依赖程度较大。同时，2017～2019年间，贵州一般公共预算收入增速减缓，财政平衡率不断下滑，债务余额/一般公共预算收入2019年大幅上升，达3年内最高，贵州省偿债能力下降，因而债务风险不容小觑。

而债务率较高的9个省份存在一个共同特点是，其财政平衡率（一般公共预算收入/一般公共预算支出）均明显偏低，普遍低于50%，青海甚至仅有不足20%。

放在全国范围内看，一个更大的问题隐现：即便暂时未超过警戒线的省份中，大部分财政平衡率不足50%。实际上，全国仅8个省份的财政平衡率超过50%。

2019年，财政部曾公布36个省（自治区、直辖市、计划单列市）的财政困难系数。其中，27个地方的财政困难指数超过50%，其中还包括经济大省广东和山东。

国家金融与发展实验室理事长李扬曾用“畸形”形容这种格局。他指出，地方政府不能依靠自己的收入去平衡自己的支出，这是一个危险的财政现象。尽管比较2019-2020年各地区债务率，除陕西以外，其余省份2020年债务率均高于2019年，2021年有可能趋缓，但债务率持续增长仍令人担忧。

记者|杨弃非 编辑|刘艳美 杜恒峰 杜波

校对|程鹏

spid

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房地产税，我们提过很多次了，年年提，年年失望，因为从目前来看，房地产税立法还没有明确的时间表。
每次说快了，但实际上，还是看不到政策的落地。
这两天，房地产税又有了一些风吹草动，这也是今年以来财政部第四次提及房地产税。
与之前表述不同的是，这次会议上第一次提出了“房地产税改革试点”的说法。

在过去，房地产税在上海和重庆有试点，时间是在10年前。
上海的政策是，征收本市居民二套房及非本市居民新购房，税率分0.4%、0.6%两档，并给予一定的住房扣除免税面积。
重庆的方案是，征收个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，税率在0.5%-1.2%，也给予一定的住房扣除免税面积。
总的来看，这两套方案并没有伤筋动骨，也没有对二套房产生实质性的影响。
无论是一手房还是二手房，上海和重庆的房价并没有下跌，这说明单一的房产税很难对房价形成抑制作用。

此次再提试点，有专家认为，会加入更多的城市。
而且从当前房地产市场的管控思路看，大城市，特别是那些房价经常被炒作的大城市，参与试点的可能性最大。
比如深圳，比如海南。
今年2月，深圳开始实行的二手房官方指导价本质上属于政府评估价，这为房地产税基的确定做了前期探索。
另外，正在建设自由贸易港的海南也是房地产税的突破重点。

不过，也有学者对房地产税是否开征存在很多争议。
比如，在土地公有制的前提下，对房地产征收财产税是否具有合理性？
因为在欧美国家，政府向百姓征收地产税的前提是：买房后土地使用权无期限或私有。
其次，在我国间接税大行其道的情况下，房地产税作为直接税，会进一步增加百姓负担等等。
那么，在房地产去库存成为国家战略的背景下，我们到底要怎么看待如今的楼市呢？
如果不抑制房地产又会出现什么后果呢？

其实，当前的住房市场，气氛已经非常狂热，失去了理性。
为什么那么说？
一方面，房地产市场和老百姓，已几乎一致认定大城市房价“一定只涨不跌”，这导致很多恐慌性的购买浪潮。
比如，抢房和“日光盘”的现象频频出现，在深圳、上海，尽管房价很高，但还是出一套卖一套。
甚至有大批人为了规避限购，排队离婚再结婚，导致民政局不得不限号离婚。

“荒诞如斯”这个词，都难以形容市场的恐慌。
如果说大城市的长期房价可以持续稳健上涨，大家还都可以认同。
可偏偏大城市不是稳健上涨，而是增长极快。
比如2014年之后的深圳、2015年之后的上海、2016年之后的北京。
其房价增长率超过了历史上的所有时期。
短短数年内，深圳，上海的房价，基本都翻了倍。
另外，居于新一线的合肥、南京、厦门、杭州也都出现前所未有的暴涨。
一年的涨幅，高达过去三四年的涨幅。
换句话说，就是如今的房价，已经透支了未来的增长空间。


另一方面，由于地价和房价飙升，并没有带动宏观经济的飙升。
现在的银行贷款，没能都进入到实体经济，更多的，还是流向房地产。
房地产的泡沫，进一步挤压了实体经济的空间。
也许有人认为，房地产兴盛，可以继续拉动投资，可这些年，我们看到房地产投资并没有多少增加。
2020，房地产投资增长速度已经跌到负数，并没有拉动产业发展。

如今房价的居高不下，主要还是二手房带动起来的。
说白了，这只是财富再分配的游戏，没有带动财富增长。

那么，如何解决这个泡沫呢？
当前的办法是用时间来换空间。
利用各种政策，来防止房价过快地上涨，用房价软着陆来消化房价泡沫。
但实事求是地说，这还没有成功的案例供我们参考。
更多的情况是，房价要么继续上涨，要么暴跌收场。
比如日本80年代的楼市一路飙升，然后在1991年，直接崩盘。

在我国，地产崩盘的后果是不可想象的，毕竟那么多人的三代财富都固定在了房子里。
那么，继续上涨的空间还有多高呢？
有一个好消息是，当前全球经济面临下行，中国的富余资金没有出口。
加上国内股市一直不愠不火，大资金能选择的安全空间，好像只有楼市。

但这里面有孕育危机。
因为房地产的金融属性太坚强了，越跌越没人买，越涨越买，越涨越容易贷款，越容易加杠杆。
如果市场预期不被逆转，它就只有不断地放大，放大到有一天实在承受不住为止。

不过，今天的地产商和老百姓似乎忘记了这个风险。
他们都在赌，政府一定会救房地产市场，房地产是有泡沫，但泡沫是“刚性”，难以戳破，因为有政府托底。
正是因为吃准了政府一定会对房地产刚性托底，大家才肆无忌惮、有恃无恐地炒作。
尤其是大的地产商，2021年还在拼命拿地。

为什么？因为小开发商可以关门，大的开发商，政府一定会救！
给房企融资的金融机构，还有疯狂抢房的购房人，都是这样的想法。
所以，面对疯狂的楼市，我们更应该积极释放信号。
房地产税，不仅要出，而且要早出，早试点。
政府只有旗帜鲜明地打出反对房地产市场过度炒作的态度，并提示市场风险、警告市场泡沫迅速积蓄，资本才不会蜂拥而入，系统性风险才有可能降低。
更何况，除了税收，我们很难找到其他方式来改变当下的财富分配的状况。
考虑到当前人口增长缓慢，年轻人不愿意结婚生子，多半也与房价暴涨的因素有关。
支撑房价的，终究是财富，是经济。
当老百姓不愿意生孩子，谁来支撑当前的房价呢？
目前来看，高价去接盘楼市的人和企业，将面临非常高的风险。

spid

spid 发表于 2021-5-14 07:43
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房地产税，我们提过很多次了， ...

新出炉的文章。
这个文章初一看写了很多，细看主要描述已发生事实，喊了几句口号，对房产税推行能改变什么，会改变什么，会怎样改变都没有思考，参考价值有限

spid

近日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税局总局四部门在京召开了房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

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看起来，房产税会扩大试点。

https://www.163.com/dy/article/GA7U5KU40538RDZX.html
关于第二批试点城市的猜测。

spid

最近房产税的消息很多。研究了一下上面那张土地财政依赖度图的可信度。

首先是部分城市2020的土地出让金：


其次是2020年部分城市的公共预算收入


算下来，和前面的土地财政依赖度表是完全相符的。这三张图来自三篇不同的报道，这样看至少都并非捏造，都采用了官方信息。
试点先行，立法随后，这个是四部开会后坊间普遍的认知。
关于试点的猜测也出了不少版本：
http://house.hexun.com/2021-05-22/203648689.html
https://new.qq.com/rain/a/20210522A070RM00
与会的是哪些城市，报道里没说，试点城市版本不少，具体哪些城市试点，想来政府事先肯定会反复论证。

政府忽然之间推进房产税，也许是意识到财政结构的问题了。
而跟这种财政结构挂钩的，是人口结构问题。
一方面是中国将逐步进入老龄化社会。中国商品房制度实施约30年，当年购房的中青年正是目前将进入老龄化的这一拨人，随着第一批住房拥有者离世，它们的房产将会再度进入房产市场。另一方面是中国生育率逐年走低，青年人口在2010年左右达到顶峰后逐年下降，刚需人群逐年缩小。一面增，一面减，房地产市场难以维系是可以预见的。
财政结构，前面已经有图表了，中国的相当一部分或者说大部分城市，地方政府对土地财政极度依赖，甚至超过100%。
随着人口结构的变化，房产市场的供需变化，地方政府不可能维系当前的财政结构。
所以，推高房价，然后转而向房产所有者征收持有税，以转变财政结构，这是中央政府一早就有的考量。
房产税已经提出10多年了，迟迟未有落地，一来可能是法理上的问题，二来是人的问题，住房收税这是中国几千年没有的事，三是时机来不成熟。时机不成熟的意思是，仍然有很多刚需进入房产市场，供求关系没有完全逆转，房价还不足够高以形成足够庞大的税基。实际上，中国房屋空置率已经很高，有报道说超过20%,  没有推动的话，中国房价没有持续上涨的动力，政府通过城镇化，拆迁，棚改等方法，制造出源源不断的房屋需求和资金注入，不断推高房地产市场。
所以房产税说了这么多年，只搞了上海和重庆小打小闹，一直没有真正启动。

今年情况有点不一样，房产税要扩大试点来突破，也许是因为全国多地平均房价过万，经济发达地区均价纷纷破2万，房产税有了非常大的税基；也许是因为人口普查清晰的显示人口结构的变化和日益缩减的生育率。
房产税在哪些城市试点，中央应该已有了初步安排，静等官宣即可。
这个议题初始，我计算了以当前财政规模，要用房产税完全替代土地财政收入需要的缴税率，户均需要缴纳年收入的50%，可以说是完全不可能。但是，像之前上海重庆那种无关痛痒的房产税，恐怕连卖地收入的百分之一都没有，完全无法支撑地方财政。既然这一拨试点是奔着调整地方财政结构去的，那它就不可能是上海重庆这种无关痛痒的模式。但一步到位的话，休克式疗法很可能造成房地产崩塌。国家支柱产业崩溃？这是不允许发生。所以，个人觉得，政府会采用某种循序渐进的调整模式，这个循序渐进不是说房产税率会循序渐进，而是说它的征收规模，财政体量会循序渐进的调整。

从前面的推算，以当前地方财政规模，房产持有税是完全不可能覆盖地方财政的。所以，一方面，地方财政预算规模将循序渐进的缩小，至少依赖于地产和房产的那部分预算会不断缩减。因为刚需的不断缩减和存量房的不断增加，卖地收入不可避免地会减少，而房产税无法完全弥补卖地收入的缩减，这是客观的，所以其预算规模将被迫减少。另一方面，随着地方财政收入逐渐向房产税转移，其财政预算具备缩减的客观基础，地方财政预算规模会逐渐减小。当前的财政支出有非常大的一部分用于征地、基础建设等，房产税是持有税，它不需要地方政府划拨出征地等巨额支出，所以房产税跟卖地收入不同的一点在于，对于地方财政，它是轻支出的纯收入，类似征地、基建等财政支出因此可以大大缩减，从而使得房产税有望支撑起一部分地方财政预算。

房产拥有人是地方财政结构调整最终的成本支付者，而且可以想见会是比较痛苦的，因为在这种调整里，它们得不到什么，但会多一个长期需要负担的税种。但房产税能否撑起地方财政，这需要看地方财政规模如何缩减和房产税如何征收。持有税在合理情况下，不应该超出家庭收入的10%，以前面计算的城镇每房3.94万/年折算，假设地方财政预算缩减一半，则每房需负担约2万/年，这个税率是以房产税100%支撑地方财政来计算的，参照美国等国家，这个房产税仅占地方财政收入30%，考虑中国目前非常畸形的地方财政收入，我们推高房产税为50%，则每房约需承担1万/年，折合900/月， 这个支出还是有一定可行性的。当然，这个是所有房产都收税情况下的平均值，有多套房，高价房的势必会负担更多的房产税。不少报道在讨论首套房免征，个人觉得这条很可能不会有，因为政府想要的房产税不是调节贫富的，是来支撑地方财政的，大部分房都免征了地方财政还收什么，这不太现实。

进入房产税模式后，多套房拥有者当前的幸福生活就要结束了。当前所有房产的持有成本接近0，不仅有房价增加的红利，出租还能带来不菲的现金收入，可以说一本万利。但是，房产税到来之后，这个模式将会终结。房产持有成本增加，而且会是渐进式增加；地方征地卖地规模缩减，房价高速增长的原推力消失，房产升值不再那么显著。房东出租收入要交房东税，这个已经明晰了，不少房东表示要将该笔税转移到租客头上，这逻辑上来说是不合理的，本身是收入调节税，结果房东收入不见，租房的反而要承担更多税收，完全有违初衷。如果房产税出台，房东是否也会把成本转嫁到租客头上？我们可以算一算，当前3线城市的中位房租是2000-3000左右一套，2线城市是4000-6000左右，这个房租已经很高了，毕竟我国人均可支配收入最高的上海也才70000一年，折合约6000/月，也就是说如果单人独居的话，目前的房租已需要租客将一半收入用于租房。按20%房东税算，3线房400-600/月，加上房产税900/月，每月约需1300-1500/月，房东转移给租客，租客能负担吗，从客观上说，租客是无法负担的。但作为自由市场，如果房东要强行将该笔支出转嫁到租客头上，政府能如何调节这种矛盾？为房屋估值然后出台一个房租指导价，不允许房租超出指导价范围？这种可行性如何尚待推敲。另一个可能是，政府大力发展公租房，廉租房，将这些归属于政府的房以平价出租，这种房的房租归入地方财政，不仅可以补充地方财政，因为免收房东税在租金上势必具有一定优势，可以牵制私人房租金。总之，与房屋所有人而言，它将要面对房产持有税，房产出租税，如果有贷款的话还有还贷压力，总之，持有多套房有可能从一本万利变成负收益。房东变成负翁的话，必然出现房产抛售潮，冲击中国房地产市场。当然，参照国外，这未必为真，毕竟欧美的房东，似乎因为买房出租破产的，还是很少的，大部分国家的房东在过去20年间都坐享房屋升值和房屋租金稳定收益，扣除房产税还是有正收益的。这受多方面因素影响，比如房产税税率，房屋的租售比，还有货币发放量等，比如2020-2021，各国大印钞，由于制造业、服务业停滞，资金没有流入制造业等，大量进入了房地产，美国等国家房价大幅飙升，房东们坐看房产升值也是乐呵得很。

经济社会与人文社会一样，有很多不可预测性，咱就坐看政府怎么规划，怎么调节吧。

Remdesivir

spid 发表于 2021-5-23 01:01
最近房产税的消息很多。研究了一下上面那张土地财政依赖度图的可信度。

首先是部分城市2020的土地出让金： ...

现在地方财政这规模和地产依赖度，哪那么容易调，还有老百姓受了几十年房地产投资教育，忽然房子变成了拔羊毛工具，你猜怎么着？